Notarkammer Berlin

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Faktencheck Geldwäschebekämpfung

Das Thema Geldwäschebekämpfung bringt es mit sich, dass einige Sachverhalte in der Öffentlichkeit verkürzt dargestellt werden. So haben in der Vergangenheit verschiedene Medien über Berliner Notare berichtet, die ihrer Meldepflicht von Geldwäsche-Verdachtsfällen nicht oder nur unzureichend nachkämen oder gar Geldwäsche Vorschub leisten. Die Notarkammer Berlin nimmt Stellung und klärt auf.

1. Stimmt es, dass Deutschland ein Geldwäscheparadies ist?

Ein schlichtes Ja auf diese Frage greift zu kurz. So absurd es auch klingen mag: Weil Deutschland eines der rechtssichersten Länder der Welt ist, ist es gleichzeitig auch eines der gefragtesten Zielländer für illegal erworbene Gelder (z.B. aus Drogenhandel, Prostitution oder Steuerhinterziehung). Die Folge deutscher Rechtsstaatlichkeit ist, dass die Wäsche von Geld aus kriminellen Handlungen leicht ist. Denn unsere Demokratie sieht vor, dass erlangtes Vermögen nicht einfach wieder entzogen werden kann oder Bürger ohne Rechtsgrundlage enteignet werden können.

Strafverfolgungsbehörden müssen immer zunächst die Vortat zur Geldwäsche nachweisen, um eine Verurteilung der Täter wegen Geldwäsche zu erreichen. Diese kriminelle Vortat wird ganz häufig gar nicht in Deutschland verübt. Stattdessen werden illegal erlangte Gelder nach Deutschland geschleust, um dann zum Beispiel über den Erwerb von Immobilien oder Unternehmen wieder in den legalen Wirtschaftskreislauf gespeist zu werden.

Gelingt es uns künftig besser, den Einschleusungsprozess von illegal erworbenen Geldern in den legalen Wirtschaftskreislauf zu erschweren, werden Kriminelle Deutschland als Zielland meiden. Dazu bedarf es aber erheblicher Anstrengungen, um die Ausnutzung unseres Systems durch Kriminelle bei dem Erwerb von Immobilien und Unternehmen zu verhindern.

Notare sind hier gefordert, aber es bedarf ausdrücklich und vor allem auch eines engen Zusammenspiels von Finanzämtern, Banken und allen Ermittlungsbehörden. Insbesondere sollten die Stellen, die über umfassende Daten verfügen, um illegale Geldströme zu lokalisieren und aufdecken zu können, gestärkt werden.

Die Notarkammer Berlin schließt sich daher den Forderungen der Bundesnotarkammer an und fordert neben Anpassungen bestehender gesetzlicher Vorgaben eine ausreichende personelle und finanzielle Ausstattung zuständiger Behörden, um Geldwäsche noch effektiver bekämpfen zu können – und damit das Paradies zu beenden.

2. Welche Rolle spielen Notare bei der Geldwäschebekämpfung?

Notare sind Verpflichtete nach dem Geldwäschegesetz. Sie unterliegen damit spezifischen Pflichten zur Identifizierung von Beteiligten, zur Überprüfung von Geldwäscherisiken im Zusammenhang mit ihren Urkundenund zu Meldungen, wenn sie einen Fall von Geldwäsche auffinden oder bestimmte Konstellationen bei Urkunden eintreten, die auf Geldwäsche hindeuten könnten.

Bei Immobiliengeschäften, aber auch bei allen Geschäften, die die Verwaltung, den Erwerb und Verkauf von Unternehmen und ihre finanzielle Ausstattung betreffen, müssen die Notare die Privatpersonen ermitteln, die hinter diesen Geschäften stehen. Das ist immer dann notwendig, wenn nicht eine natürliche Person Vertragspartei wird, sondern eine Gesellschaft, z.B. GmbH, eine KG oder eine Stiftung. Die Notare müssen dann den wirtschaftlich Berechtigten hinter diesen Gesellschaften anhand einer von den Beteiligten vorzulegenden Dokumentation der Eigentums- und Kontrollstruktur prüfen. Wird diese verweigert, muss unter Umständen die Beurkundung abgelehnt werden. Dies geht so weit, dass Notare nicht beurkunden dürfen, wenn eine ausländische Gesellschaft eine im Inland gelegene Immobilie erwerben möchte und nicht im Transparenzregister eingetragen ist. Intransparente Beteiligte werden also von vornherein aus dem Beurkundungsverfahren herausgehalten und an einem Immobilienerwerb oder an einer Gesellschaftsbeteiligung gehindert.

Bei jedem einzelnen Vorgang nimmt der Notar eine Risikoeinschätzung vor. So kann aufgrund der Angaben, aber auch der Umstände und Struktur des beabsichtigen Rechtsgeschäftes der Notar zu der Erkenntnis kommen, dass es sich um ein Geschäft mit erhöhtem Geldwäscherisiko handelt. Hieraus folgen für ihn dann erhöhte Sorgfaltspflichten, die Prüfung der Herkunft der eingesetzten Gelder bis hin zu einer erforderlichen Meldung bei der Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen (FIU).

Die Parteien müssen zwar die Fragen des Notars beantworten, die Notare haben aber keine Mittel, eigene Ermittlungen durchzuführen oder Auskünfte zu erzwingen. Notare sind keine Ermittlungsbehörden, sie haben weder ihre Befugnisse noch deren Sachkenntnisse.

Notare haben alle Angaben und Prüfungsergebnisse in ihren Akten zu dokumentieren.

3. Ermittelt der Notar die Herkunft der Gelder, die bei Kauf von Immobilien oder Unternehmen als Kaufpreis eingesetzt werden?

Schätzt der Notar den Immobilienverkauf oder die Übertragung von Anteilen an Gesellschaften in Bezug auf Geldwäsche als erhöht riskant ein, muss er die Käufer auch nach der Herkunft der Gelder fragen, mit dem die Immobilie oder die Gesellschaft erworben werden soll. Für eigenständige Ermittlungen und oder gar ein Fragerecht gegenüber Dritten, z.B. Banken, Steuerbehörde etc. hat der Notar keine Befugnis. Erhält der Notar keine Antwort, kann der Notar die Beurkundung ablehnen.

4. Wann muss und darf ein Notar eine Meldung an die Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchung machen?

Der Notar muss eine Meldung an die Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen machen, wenn

a) er weiß, dass das Beurkundungsgeschäft zur Geldwäsche dient (Wissensmeldung) oder

b) bei Immobiliengeschäften Strukturen/Konstellationen vorliegen, die das Bundesfinanzministerium in einer Meldeverordnung als geldwäscheverdächtig eingestuft hat (Sachverhaltsmitteilung).

Hat der Notar nur einen Verdacht oder ein „komisches Gefühl“, darf er keine Meldung vornehmen. Hier geht seine Verschwiegenheitspflicht und seine Pflicht vor, Urkundsgeschäfte vorzunehmen, z.B. die Beurkundung eines Grundstückskaufvertrages.

Die Verschwiegenheitspflicht des Notars und damit das Recht des Bürgers auf Vertraulichkeit seines Wortes und seiner Angaben sind ein hohes Rechtsgut. Dieses gilt es zu schützen. Die Notarkammer Berlin begrüßt ausdrücklich, dass eine Meldung nur erfolgen darf, wenn der Notar positiv Kenntnis davon hat, dass sein Beurkundungsgeschäft der Geldwäsche dient. Ebenso begrüßt die Notarkammer, dass bei Immobiliengeschäften kein Verdacht zu einer Meldung führt, sondern nur bestimmte Elemente des geplanten Geschäftes, wenn dieser als typisch geldwäscherelevant gelten – die Prüfung, ob ein geldwäscherelevanter tatsächlich Vorgang vorliegt, soll dann von der hierfür ausgestatteten und qualifizierten Behörde, der FIU, erfolgen.

5. An wen müssen Notare geldwäscherelevante Vorgänge melden?

An die Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen (FIU). Das Geldwäschegesetz sieht vor, dass Notare bestimmte besonders geldwäscherelevante, typisierte Sachverhalte im Immobilienbereich standardmäßig melden. Eine solche Meldung bedeutet nicht, dass der Notar tatsächlich einen Verdacht hat – vielmehr sind es Sachverhaltskonstellationen, die nach Erfahrung der Strafverfolgungsbehörden ein erhöhtes Risiko darstellen, dass es sich um Geldwäsche handeln könnte, z.B. Wiederverkauf von Immobilien innerhalb kurzer Zeit mit erheblicher Wertsteigerung (Sachverhaltsmitteilung).

6. Seit wann ist das so?

Den Geldwäscheparagraphen im Strafgesetzbuch (§ 261 StGB) gibt es schon lange. Das Gesetz über das Aufspüren von Gewinnen aus schweren Straftaten (Geldwäschegesetz – GwG) gibt es seit 1993. Es wurde seitdem 23 Mal geändert. Und erst zum 1. Oktober 2020 sind die Meldepflichten für Notare so geregelt worden, dass diese auch in hoher Zahl melden können. Siehe oben: Nach wie vor reicht der einfache Verdacht nicht aus. Es müssen nach der allgemeinen Ermittlungserfahrung geldwäscherelevante Sachverhalte vorliegen (z.B. Beteiligte agieren aus bestimmen Risikoländern). Möglich macht das die Verordnung zu den nach dem Geldwäschegesetz meldepflichtigen Sachverhalten im Immobilienbereich.

7. Was ist jetzt anders als vorher?

Mit Rechtsverordnung vom Oktober 2020 hat die Bundesregierung einen Katalog von besonders geldwäscherelevanten Fällen festgelegt, in denen Notare bei Immobiliengeschäften unabhängig von eigenen konkreten Verdachtsmomenten eine Meldung an die Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen (FIU) abgeben müssen. Das gilt z. B. bei Vertragsparteien aus Risikostaaten oder bei verdächtigen Zahlungsmodalitäten. Davor konnten Notare nur melden, wenn sie sicher wussten, dass das konkrete Beurkundungsgeschäft zur Geldwäsche dient. Diese Meldepflicht besteht weiter fort.

8. Hat sich diese Verordnung auf das Meldeverhalten von Notaren ausgewirkt?

Ja. Der Präsident der Bundesnotarkammer, Prof. Dr. Jens Bormann: "Im Jahr 2021 haben Notare über 7000 Verdachtsmeldungen abgegeben. Das sind mit Abstand die meisten Meldungen im Nichtfinanzsektor." 2019 - vor der Rechtsänderung - hatte die Zahl der von Notaren gemeldeten Verdachtsfälle noch im unteren zweistellingen Bereich gelegen. 

9. Warum haben Notare vor 2020 keine oder nur wenige Verdachtsfälle gemeldet?

Die Gesetzeslage ließ bis zur Rechtsänderung im Oktober 2020 eine Meldung durch Notare nur sehr eingeschränkt zu. Bei einem bloßen Geldwäscheverdacht war ihnen aufgrund ihrer strengen Verschwiegenheitspflicht gegenüber dem Mandanten eine Meldung untersagt, sie hätten sich damit sogar strafbar gemacht. Die Notarkammern haben sich daher länderübergreifend gemeinsam mit der Bundesnotarkammer dafür eingesetzt, die gesetzlichen Meldepflichten zu erweitern und festzulegen.

10. Trifft es eigentlich zu, dass Share Deals ein beliebtes Modell für Geldwäsche sind?

Ein Share Deal ist zunächst nichts anderes als ein Anteilskauf, mit dem ein Erwerber die Mehrheit der Anteile eines Unternehmens erwirbt. Gehört dem verkauften Unternehmen eine Immobilie, erwirbt der neue Eigentümer des Unternehmens die Immobilie nicht gesondert. Die Immobilie verbleibt im Eigentum des Unternehmens, das der neue Eigentümer mit dem Anteilskauf erwirbt.

Ist der Erwerber der Anteile (Shares) eine natürliche Person, ist das Risiko, dass es sich um Geldwäsche handelt, nicht höher als wenn diese natürliche Person die Immobilie direkt kaufen würde.

Ist der Erwerber der Anteile wiederum eine Gesellschaft, z.B. eine GmbH, hatder Notar die natürliche Person zu ermitteln, die hinter der GmbH steht (wirtschaftlich Berechtigter). Auch dies ist nicht anders zu bewerten als wenn die GmbH die Immobilie direkt erwerben würde.

Die Meldeverordnung, die bei typisierten Sachverhalten den Notar zu einer Meldung an die Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen verpflichtet, umfasst auch Share Deals. So ist sichergestellt, dass bei Share Deals eine ebenso sorgfältige Geldwäscheprüfung erfolgt wie bei einem direkten Immobilienkauf.

Share Deals sind daher nicht anrüchig oder etwa per se geeignet, unrechtmäßig erlangtes Geld zu waschen.

Diskutiert werden Share Deals auch im Zusammenhang mit der Ersparnis/Vermeidung von Grunderwerbssteuer. Wird eine Gesellschaft, die Immobilienvermögen hat, nicht zu 100 Prozent verkauft, fällt unter bestimmten Umständen keine Grunderwerbssteuer an. Bei einer Übertragung direkt auf eine Person würde hingegen Grunderwerbssteuer anfallen, in Berlin immerhin 6 Prozent vom Kaufpreis. Dies ist eine Frage der Steuergerechtigkeit, nicht aber eine Frage, ob der Erwerb von Anteilen Geldwäsche Vorschub leistet. Die Vermischung dieser zwei Themen ist nicht sachgerecht.

11. Wie oft werden Notare eigentlich kontrolliert?

Notare werden turnusgemäß alle fünf Jahre überprüft. Darüber hinaus prüft eine spezielle Taskforce in Berlin auch alle vier Jahre, ob Notare ihren Verpflichtungen zur Geldwäschebekämpfung ordnungsgemäß nachkommen (siehe Frage 14.).

12. Und wer macht diese Kontrolle?

In Berlin ist die Aufsichtsbehörde der Präsident des Landgerichts. Die Prüfungen werden von hierzu besonders berufenen Richtern am Landgericht (Revisoren) durchgeführt.

13. Was genau überprüft die Notaraufsichtsbehörde?

Die Aufsicht überprüft die ordnungsgemäße Erledigung sämtlicher Amtsgeschäfte der Notare. Dazu zählen die Einrichtung der Geschäftsstelle, die Führung und Aufbewahrung der Bücher und Urkunden, Verzeichnisse und Akten, die ordnungsgemäße automatisierte Verarbeitung personenbezogener Daten, die vorschriftsmäßige Verwahrung von Wertgegenständen, die rechtzeitige Anzeige von Vertretungen sowie das Bestehen der Haftpflichtversicherung. Auch die Gebührenerhebung wird überprüft.

14. Kontrolliert diese Aufsicht auch, ob die Notare ihren Verpflichtungen bei der Geldwäschebekämpfung ordnungsgemäß erfüllen?

Ja. Neben den oben geschilderten Überprüfungen ist der Präsident des Landgerichts auch die Aufsichtsbehörde, die prüft, ob Notare die Vorgaben des Geldwäschegesetzes einhalten.

15. Stimmt es, dass die Task-Force zur Bekämpfung der Geldwäsche in Berlin Notare noch zusätzlich kontrolliert?

Die Überprüfung, ob Notare die Vorgaben des Geldwäschegesetzes einhalten, erfolgte bis zum März 2020 im Rahmen der turnusmäßigen Geschäftsprüfung durch die Revisoren (siehe oben: Richter am Landgericht Berlin). Mit Gründung der Task-Force zur Bekämpfung der Geldwäsche wurde die Prüfung der Einhaltung der Geldwäschevorgaben durch die Notare von der turnusmäßigen Prüfung ausgegliedert. Diese Task Force besteht aus drei Rechtspflegern/Rechtspflegerinnen unter Leitung einer Vorsitzenden Richterin am Landgericht.

Die Task-Force prüft nur, ob die Notare die Verpflichtungen aus dem Gesetz zur Bekämpfung der Geldwäsche einhalten, nicht, ob sie selbst an Geldwäsche beteiligt sind oder diese betreiben. Neben den Prüfungen der Task-Force finden die regelmäßigen Revisionen weiterhin statt.

16. Gibt es nur in Berlin eine Task-Force?

Das Geldwäschegesetz sieht für alle Berufsgruppen, die sogenannte Verpflichtete sind (Rechtsanwälte, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater, Banken etc.) vor, dass die jeweiligen Aufsichtsbehörden die Einhaltung der Vorgaben des Geldwäschegesetzes überprüfen.

Ein Beispiel: Die Rechtsanwaltskammer Berlin ist die Aufsichtsbehörde für die Berliner Rechtsanwälte. Sie überprüft die Einhaltung der Vorgaben. Es gibt bundesweit viele weitere solcher Behörden und Prüfer für die verschiedensten Berufsgruppen - nur Berlin hat diesen Prüfern von der Berufsgruppe Notare den eindrücklichen Namen „Task-Force“ gegeben und die Behörde personell stärker ausgestattet.

17.  In den Medien war vor allem im Jahr 2019 immer wieder zu lesen, dass die Task Force Verdachtsfälle bei Immobiliengeschäften gefunden habe. Stimmt das?

Einige Darstellungen in den Medien erzeugten den Eindruck, Notare stünden unter Verdacht, sich an Geldwäsche zu betätigen und im Lager von Kriminellen stehen. Auf Nachfrage und Recherche, welche Verdachtsfälle die Senatsverwaltung meinte, stellte sich regelmäßig heraus, dass es sich nicht um Verdachtsfälle gegen Notare handelte. Vielmehr ging es um Urkundsgeschäfte, bei denen Notare aufgrund ihrer Verschwiegenheitspflicht nicht berechtigt waren, diese Fälle der Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen zu melden – siehe oben Ziffer 9. Die Notare haben sich damit gesetzeskonform verhalten.

18. Teilweise war auch zu lesen, dass Clan-Mitglieder Grundstücke im Zwangsversteigerungsverfahren ersteigern. Beteiligen sich Notare bei solchen Zwangsversteigerungsverfahren?

Nein. An solchen Verfahren sind Notare überhaupt nicht beteiligt. Die Verfahren werden vom zuständigen Amtsgericht durchgeführt und sind durch die Gesetze über die Zwangsverwaltung und über Zwangsversteigerungen geregelt. 

19. Sind Amtsgerichte auch Melde-Verpflichtete nach dem Geldwäschegesetz?

Ja, siehe § 2 Abs. 3 GwG. Demnach gelten für Gerichte, die Zwangsversteigerungen durchführen, Meldepflichten sowie die Pflicht zur Zusammenarbeit mit der FIU. Dies jedoch nur bei Transaktionen mit Barzahlungen über mindestens 10.000 Euro. Mit der Einführung des Barzahlungsverbots zum April 2023 ist allerdings diese Meldepflicht der Gerichte bei Zwangsversteigerungen faktisch entfallen: Es ist jetzt gänzlich verboten, Immobilien mit Bargeld zu kaufen. Die Vorschrift des § 2 Abs. 3 GwG ist bisher nicht angepasst worden. Mehr dazu: Schutzlücken bei Zwangsversteigerungen: Geldwäsche leicht gemacht . In: Legal Tribune Online, 21.09.2023 , https://www.lto.de/persistent/a_id/52753/.

20. Der Tagesspiegel berichtete am 27.02.2021 in dem Artikel „Mehr Kontrollen bei Notaren“, dass das Land Berlin 46 notarielle Vorgänge zu Immobiliengeschäften als Verdachtsfälle an die Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen (FIU) gemeldet habe. Warum haben die Berliner Notare diese Fälle nicht gemeldet?

Weil Notare keine Verdachtsmeldungen machen dürfen. Notare dürfen nur aus zwei Gründen Meldungen an die FIU machen: Wenn sie sicher wissen, dass es sich um Geldwäsche handelt, also wenn der Kriminelle es ihnen sagt (äußerst selten) oder wenn bei Immobiliengeschäften bestimmte Sachverhalte vorliegen, die erfahrungsgemäß für Geldwäsche sprechen. Das kann z.B. ein deutlich überhöhter Kaufpreis sein oder hohe Bargeldzahlungen oder der Bezug zu bestimmten Risikoländern. Einen reinen Verdacht dürfen die Notare auch weiterhin nicht melden. Anders ist es beim Land Berlin. Hier meldet die Notaraufsicht Fälle, die sie bei der Prüfung von Beurkundungsgeschäften in den Notarkanzleien für verdächtig hält. Dieses Vorgehen ist allerdings bei den Bundesländern umstritten und wird bis auf wenige Ausnahmen nur in Berlin so gehandhabt.